ЧТО НАДЛЕЖИТ УЧИТЫВАТЬ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Фактически каждая организация сталкивается с вопросом аренды недвижимости, поскольку приходиться арендовать офисы, складские и производственные помещения, земельные участки. Со своей стороны мы хотели бы обратить внимание на важность правовой экспертизы договора аренды на этапе ведения преддоговорной работы, поскольку в случае отсутствия какого-либо существенного условия для данного вида договора, то договор аренды будет признан в судебном порядке незаключенным.


В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, при заключении договора аренды в предмете договора необходимо в обязательном порядке охарактеризовать признаки помещения, которое передается в аренду, т.е. объект аренды.

Как указано выше в силу закона при отсутствии сведений, позволяющих определенно установить объект аренды, договор аренды не может считаться заключенным. Незаключенность договора означает, что такой договор не порождает никаких юридических последствий, прав и обязанностей у сторон, и влечет для сторон договора правовые, финансовые и налоговые риски.

Поэтому рекомендуем арендатору на стадии ведения преддоговорной работы запросить у арендодателя следующие документы:

Во-первых, экспликацию, поэтажный план,  кадастровый и технический  паспорта на нежилое помещение для того, чтобы конкретизировать объект аренды в договоре.
Во-вторых, правоустанавливающий документ арендодателя на помещение, в частности, свидетельство о государственной регистрации права собственности или иные документы, подтверждающие права арендодателя сдавать помещение в аренду. Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

 

Какие риски и негативные последствия могут быть для сторон, если в судебном порядке договор аренды будет признан незаключенным?
Для арендатора – это выселение из арендуемых помещений, поскольку арендодатель без особого труда сможет в суде доказать и обосновать свое требование о выселение. Кроме того, соответственно, арендатор не приобретает преимущественное право арендатора на заключение аренды на новый срок и т.д.
Более того, для арендатора существуют и налоговые риски. Так, налоговые органы считают, что, расходы по не заключенному в установленном порядке договору аренды не могут быть учтены в уменьшении налоговой базы по налогу на прибыль (Письмо УФНС РФ по г. Москве от 13.03.2006 N 18-11/2/18780).

 

Для арендодателя – это невозможность взыскания арендных платежей, договорной неустойки и иных штрафных договорных санкций. В данной ситуации арендодатель может заявить требование только как взыскание неосновательного обогащения на основании ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ. При этом стоимость фактического пользования помещениями определяется в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК РФ, в соответствии с которым в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Юридическая консультация, юридические услуги, адвокат, арбитраж, юридическое сопровождение бизнеса, консультация юриста, консультация адвоката, юридическая помощь