Что надлежит учитывать при заключении договора аренды недвижимости

Что стоит учитывать при заключении договора аренды. Помощь в составлении договора аренды (495) 971-04-31

ЧТО НАДЛЕЖИТ УЧИТЫВАТЬ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Фактически каждая организация сталкивается с вопросом аренды недвижимости, поскольку приходиться арендовать офисы, складские и производственные помещения, земельные участки. Со своей стороны мы хотели бы обратить внимание на важность правовой экспертизы договора аренды на этапе ведения преддоговорной работы, поскольку в случае отсутствия какого-либо существенного условия для данного вида договора, то договор аренды будет признан в судебном порядке не заключенным.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, при заключении договора аренды в предмете договора необходимо в обязательном порядке охарактеризовать признаки помещения, которое передается в аренду, т.е. объект аренды.

Как указано выше в силу закона при отсутствии сведений, позволяющих определенно установить объект аренды, договор аренды не может считаться заключенным. Незаключенность договора означает, что такой договор не порождает никаких юридических последствий, прав и обязанностей у сторон, и влечет для сторон договора правовые, финансовые и налоговые риски.

Поэтому рекомендуем арендатору на стадии ведения преддоговорной работы запросить у арендодателя следующие документы:

Во-первых, экспликацию, поэтажный план,  кадастровый и технический  паспорта на нежилое помещение для того, чтобы конкретизировать объект аренды в договоре.
Во-вторых, правоустанавливающий документ арендодателя на помещение, в частности, свидетельство о государственной регистрации права собственности или иные документы, подтверждающие права арендодателя сдавать помещение в аренду. Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Какие риски и негативные последствия могут быть для сторон, если в судебном порядке договор аренды будет признан незаключенным?
Для арендатора – это выселение из арендуемых помещений, поскольку арендодатель без особого труда сможет в суде доказать и обосновать свое требование о выселение. Кроме того, соответственно, арендатор не приобретает преимущественное право арендатора на заключение аренды на новый срок и т.д.
Более того, для арендатора существуют и налоговые риски. Так, налоговые органы считают, что, расходы по не заключенному в установленном порядке договору аренды не могут быть учтены в уменьшении налоговой базы по налогу на прибыль (Письмо УФНС РФ по г. Москве от 13.03.2006 N 18-11/2/18780).
 
Для арендодателя – это невозможность взыскания арендных платежей, договорной неустойки и иных штрафных договорных санкций. В данной ситуации арендодатель может заявить требование только как взыскание неосновательного обогащения на основании ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ. При этом стоимость фактического пользования помещениями определяется в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК РФ, в соответствии с которым в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.